La ampliación de hipoteca es una novación con tu banco para aumentar el capital pendiente (o el plazo) del préstamo hipotecario que ya tienes: obtienes liquidez al tipo de una hipoteca, pero firmas una nueva escritura, pagas algunos gastos y alargas la deuda sobre tu vivienda. En 2026 compensa cuando el importe es alto, el banco acepta y tienes margen de tasación; si no, un préstamo personal o un préstamo con garantía hipotecaria pueden salir mejor. Te explicamos cómo funciona, qué cuesta y cómo comparar las tres opciones con un ejemplo.
Qué es ampliar la hipoteca y cómo funciona la novación
Ampliar la hipoteca no es pedir una hipoteca nueva: es modificar la que ya tienes mediante una novación modificativa. Puedes pedir tres cosas, solas o combinadas:
- Ampliar el capital: el banco te presta más sobre la misma garantía, la vía habitual para una reforma, un coche o agrupar deudas.
- Ampliar el plazo: baja la cuota mensual a cambio de más intereses totales.
- Cambiar condiciones: pasar de variable a fija o modificar el diferencial.
Lo decisivo es que el banco no está obligado a aceptar. Estudiará tu solicitud como una operación nueva: ingresos, endeudamiento, historial de pago y cuánto vale hoy tu vivienda. Revisa antes los requisitos que piden las entidades para prestar con garantía hipotecaria, porque son muy parecidos.
Cuánto dinero puedes conseguir con una ampliación de hipoteca
La referencia es la relación entre deuda y valor de tasación (LTV): los bancos suelen limitar la suma de la hipoteca pendiente más la ampliación a un porcentaje del valor de tasación actualizado, y exigen una tasación nueva que paga el cliente. Conviene saber antes cuánto cuesta una tasación y qué factores influyen en el valor: si tu vivienda se ha revalorizado tendrás margen; si la compraste hace poco con un 80 % de financiación, probablemente no.
Ampliación de hipoteca en 2026: el contexto importa
Según la Encuesta sobre Préstamos Bancarios publicada por el Banco de España el 27 de octubre de 2026, las condiciones de los nuevos préstamos fueron «más restrictivas en el tercer trimestre de 2026 por el aumento de los tipos de interés», los criterios de concesión al consumo «se endurecieron ligeramente» y las entidades prevén endurecer la oferta a los hogares en el cuarto trimestre, tanto en vivienda como en consumo.
A eso se suma el euríbor: la media de octubre de 2026 se situó en torno al 3,24 % (dato provisional, pendiente del BOE), más de un punto por encima de octubre de 2025, como analizamos en nuestra actualización del euríbor de noviembre de 2026. En la práctica, el banco mirará con más lupa tu capacidad de pago y, si tu hipoteca es variable, la cuota ampliada se calculará sobre un euríbor alto.
Qué cuesta ampliar la hipoteca: comisiones, tasación e impuestos
La novación tiene costes, aunque desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario buena parte recae en el banco. Esta es la distribución general de gastos para préstamos hipotecarios con consumidores:
| Concepto | Quién lo paga | Qué debes saber |
|---|---|---|
| Tasación de la vivienda | Cliente | Suele exigirse una tasación nueva; el coste depende del inmueble y de la sociedad tasadora. |
| Comisión por novación | Cliente | Solo si está pactada en tu escritura; revisa el porcentaje antes de pedirla y negocia su supresión. |
| Notaría de la escritura | Banco | Las copias las paga quien las solicite. |
| Registro de la Propiedad y gestoría | Banco | La ley atribuye ambos gastos al prestamista. |
| Impuesto de AJD | Banco | Desde noviembre de 2018 el sujeto pasivo en escrituras de préstamo hipotecario es el prestamista. |
Puedes consultar la norma en el BOE (Ley 5/2019). La ley reparte los gastos, pero no fija el tipo ni la comisión de novación: eso lo decide cada entidad en la oferta vinculante, y puede aprovechar para revisar el diferencial o pedir vinculaciones. Compara siempre la TAE de la hipoteca ampliada con la que tenías.
Ampliar hipoteca, préstamo personal o préstamo con garantía hipotecaria: comparativa
Cuando necesitas liquidez siendo propietario hay tres caminos, con lógicas distintas de tipo, plazo y garantía:
| Opción | Garantía | Tipo de interés orientativo | Plazo habitual | Para quién encaja |
|---|---|---|---|---|
| Ampliación de hipoteca (novación) | Tu vivienda (misma hipoteca) | El de la hipoteca, el más bajo de los tres | Hasta el plazo restante o ampliado | Importes altos, buen perfil y margen de tasación; el banco debe aceptar |
| Préstamo personal | Sin garantía real | Más alto; media del crédito al consumo del 7,16 % en agosto de 2026 según el Banco de España | De 1 a 8 años | Importes medios y plazos cortos; no toca la vivienda |
| Préstamo con garantía hipotecaria | Tu vivienda (hipoteca nueva, normalmente de segundo rango) | Intermedio; más alto si es capital privado | De 5 a 20 años | Cuando el banco rechaza la novación o el perfil no encaja en banca tradicional |
Sobre la tercera vía, tienes nuestra guía del préstamo con garantía hipotecaria en España.
Ejemplo ilustrativo: 40.000 € para una reforma
Vivienda tasada en 300.000 €, hipoteca pendiente de 120.000 € a 20 años y necesidad de 40.000 € para una reforma. Comparamos solo el coste de esos 40.000 € adicionales, con tipos hipotéticos y sin comisiones ni seguros (la TAE real sería algo superior en los tres casos):
| Opción (40.000 € extra) | Tipo y plazo supuestos | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Ampliación de hipoteca | 3,90 % TIN (3,97 % TAE) a 20 años | 240,29 € | 17.669 € |
| Préstamo personal | 7,50 % TIN (7,76 % TAE) a 8 años | 555,35 € | 13.314 € |
| Préstamo con garantía hipotecaria | 7,00 % TIN (7,23 % TAE) a 10 años | 464,43 € | 15.732 € |
La lectura es clara: la ampliación tiene la cuota más baja, pero al alargar la deuda 20 años genera más intereses que el préstamo personal a 8 años, pese a tener un tipo casi la mitad. Regla práctica: ampliar hipoteca para importes grandes que no puedas devolver en pocos años, y préstamo personal para cantidades que puedas amortizar en poco tiempo. Si valoras una obra, en cómo financiar una reforma integral en 2026 repasamos también las ayudas.
Cuándo conviene ampliar la hipoteca (y cuándo no)
- Conviene si necesitas 30.000 € o más, tu hipoteca tiene buenas condiciones, tu vivienda se ha revalorizado y puedes asumir una cuota algo mayor durante años.
- No conviene si el importe es pequeño, si estás a pocos años de terminar la hipoteca, si el banco empeora el diferencial o si ya vas justo con la cuota: pondrías tu vivienda como garantía de un gasto corriente.
- Cuidado con el plazo: ampliarlo solo para bajar la cuota multiplica los intereses totales.
Qué hacer si el banco rechaza la ampliación
Es frecuente, más aún en un trimestre de endurecimiento del crédito. Las alternativas, por orden de coste, son: una subrogación con ampliación a otra entidad, un préstamo personal si el importe lo permite, o un préstamo con garantía hipotecaria de una entidad especializada o de capital privado, comprobando que el prestamista esté registrado y comparando la TAE total. Aquí explicamos por qué deniegan un préstamo y qué pasos seguir.
Preguntas frecuentes sobre la ampliación de hipoteca
¿Puedo ampliar la hipoteca con otro banco?
Sí, mediante una subrogación con ampliación de capital: el nuevo banco paga tu deuda al anterior y te presta más. Tiene más gastos que la novación, pero es la salida si tu entidad rechaza la operación.
¿Ampliar la hipoteca es lo mismo que una segunda hipoteca?
No. La ampliación modifica el préstamo existente; una segunda hipoteca es un préstamo nuevo con garantía nueva sobre la misma vivienda, de segundo rango y con un tipo más alto: la fórmula típica del préstamo con garantía hipotecaria.
¿Cuánto tarda una ampliación de hipoteca?
Entre dos y seis semanas, según la entidad: estudio, tasación, oferta vinculante (FEIN) y firma ante notario con el periodo de reflexión legal.
¿Hay que pagar impuestos por ampliar la hipoteca?
La ampliación de capital devenga actos jurídicos documentados, pero desde noviembre de 2018 el sujeto pasivo en escrituras de préstamo hipotecario es la entidad prestamista, no el cliente.
¿Puedo ampliar la hipoteca si tengo deudas o estoy en ASNEF?
Con la banca tradicional es muy difícil. Las opciones pasan por regularizar primero la deuda o por un préstamo con garantía hipotecaria de capital privado, con mayor coste; lee antes cuándo compensa usar la vivienda como garantía.
En resumen
Ampliar la hipoteca es la forma más barata de obtener liquidez en tipo de interés, pero no siempre en coste total: depende del importe, del plazo y de que el banco acepte en un momento de crédito más restrictivo según el Banco de España. Pide la oferta vinculante, compara la TAE con un préstamo personal y con un préstamo con garantía hipotecaria, y elige la cuota que puedas sostener toda la vida del préstamo.
Pide solo el dinero que necesites y que puedas devolver. Pedir dinero prestado cuesta dinero. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero.
