Los requisitos de un préstamo con garantía hipotecaria en España se resumen en cuatro: ser mayor de edad y residir en el país, tener un inmueble en propiedad (pagado o con poca hipoteca pendiente), que ese inmueble pase una tasación oficial y acreditar que puedes devolver las cuotas. A diferencia de un préstamo personal, aquí la vivienda responde de la deuda, por lo que las entidades piden menos ingresos pero más documentación sobre la casa. En esta guía, actualizada a 19 de octubre de 2026, repasamos qué piden exactamente, qué papeles preparar, cuánto dinero se puede obtener según la tasación y qué protección te da la Ley 5/2019.
Por qué los requisitos importan más en octubre de 2026
Según la Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España publicada el 21 de julio de 2026, la oferta de crédito se endureció de forma generalizada en el segundo trimestre y las entidades anticipaban un nuevo endurecimiento para el tercero. La próxima edición de la encuesta se publica a finales de octubre.
A eso se suma el coste del dinero: el Banco Central Europeo subió sus tipos 25 puntos básicos el 16 de septiembre de 2026 (facilidad de depósito en el 2,50%) y vuelve a reunirse el 29 de octubre. El Euríbor a 12 meses cerró septiembre en el 3,247% (dato publicado por el Banco de España el 1 de octubre de 2026) y el tipo medio de las nuevas operaciones de crédito al consumo subió al 7,16% en agosto, frente al 6,96% de julio, según los datos del Banco de España difundidos en octubre de 2026. En ese contexto conviene conocer bien los requisitos del préstamo con garantía hipotecaria antes de pedirlo.
Requisitos del préstamo con garantía hipotecaria: la lista completa
1. Ser mayor de edad y residente en España
El titular (y cualquier avalista) debe tener al menos 18 años, aunque algunas entidades fijan mínimos de 21 o 25, y residir legalmente en España. Suele exigirse una edad máxima al vencimiento del préstamo, habitualmente entre 75 y 80 años.
2. Un inmueble en propiedad y con poca carga
Es el requisito central. La vivienda, local, nave o terreno debe estar a nombre del solicitante (si hay varios titulares, firman todos) e inscrito en el Registro de la Propiedad. Lo habitual es que esté libre de cargas o que la hipoteca pendiente sea pequeña: muchas entidades piden que esté pagada en torno al 80% o más. Si hay una hipoteca previa, el nuevo préstamo se constituye como segunda hipoteca o cancela la anterior con parte del importe. Es una operación distinta de la hipoteca de compra, como explicamos en préstamo hipotecario vs préstamo con garantía hipotecaria.
3. Tasación oficial del inmueble
La Ley 5/2019 obliga a tasar el inmueble antes de firmar y a que la tasación la haga una sociedad independiente del prestamista, siguiendo la Orden ECO/805/2003. La tasación determina el importe máximo del préstamo y la paga el prestatario. Tienes más detalle sobre coste y plazos en nuestra guía sobre la tasación de vivienda para préstamo.
4. Capacidad de pago acreditable
Aunque la garantía sea la vivienda, la entidad debe evaluar tu solvencia. No siempre se exige nómina: se aceptan ingresos de alquileres, pensiones o actividad como autónomo, e incluso un plan de devolución claro (por ejemplo, la venta de otro inmueble). La normativa de crédito inmobiliario obliga a la entidad a hacer ese análisis.
5. Finalidad lícita y declarada
Se pide indicar el destino del dinero: reunificar deudas, pagar una deuda con Hacienda, financiar un negocio, una reforma o levantar un embargo. No hace falta justificar cada gasto, pero sí declararlo.
Documentación para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria
- Identificación: DNI, NIE o pasaporte de todos los titulares.
- Sobre el inmueble: nota simple reciente del Registro de la Propiedad, escritura de compraventa, último recibo del IBI y, si existe, certificado de deuda pendiente de la hipoteca actual.
- Sobre los ingresos: tres últimas nóminas o pensiones, declaración de la renta y, en el caso de autónomos, los modelos trimestrales de IVA e IRPF.
- Sobre las deudas: informe de la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), que la propia entidad puede consultar, y recibos de otros préstamos.
- Tasación: informe de una sociedad de tasación homologada, con una antigüedad máxima de seis meses.
Cuánto dinero puedes pedir: el porcentaje sobre tasación
Las entidades no prestan el 100% del valor del inmueble. En banca, los préstamos con garantía hipotecaria para fines distintos de la compra suelen quedarse por debajo del 60-70% de la tasación. En capital privado, el límite habitual está entre el 30% y el 40% del valor de tasación, restando la deuda pendiente si la hay.
| Valor de tasación | Límite al 30% | Límite al 40% | Límite al 60% |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 45.000 € | 60.000 € | 90.000 € |
| 250.000 € | 75.000 € | 100.000 € | 150.000 € |
| 400.000 € | 120.000 € | 160.000 € | 240.000 € |
Ejemplo ilustrativo e hipotético (cálculo propio, cuota constante mensual): un préstamo de 60.000 € a 10 años tendría una cuota aproximada de 690 € con una TAE del 7%, de 749 € con una TAE del 9% y de 840 € con una TAE del 12%; los intereses totales irían de unos 22.800 € a unos 40.800 €. La horquilla es amplia porque la TAE depende del perfil, del porcentaje de tasación y del plazo: las ofertas publicadas por entidades y comparadores en octubre de 2026 van desde algo menos del 4% hasta cerca del 20% TAE. Compara siempre la TAE, no solo el interés nominal, y suma tasación, notaría y comisión de apertura al coste total.
Qué protección te da la Ley 5/2019
Si eres persona física y la garantía es una vivienda, el contrato queda bajo la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, sea quien sea el prestamista (banco, financiera o capital privado). Eso implica:
- FEIN y FiAE: la oferta vinculante y la ficha de advertencias deben entregarse al menos 10 días naturales antes de la firma.
- Acta notarial previa: debes acudir al notario que elijas, como muy tarde el día anterior a la firma, para que compruebe que has recibido y entendido la documentación. Esta acta no tiene coste.
- Reparto de gastos: el prestamista paga notaría de la escritura de préstamo, registro y gestoría; el prestatario paga la tasación.
- Vencimiento anticipado limitado: la entidad solo puede dar por vencido el préstamo tras impagos de 12 cuotas o el 3% del capital en la primera mitad del plazo, o de 15 cuotas o el 7% en la segunda.
- Intermediarios registrados: si operas a través de un intermediario, debe estar inscrito en el registro del Banco de España o de su comunidad autónoma, como explicamos en la guía sobre intermediarios de crédito inmobiliario.
Requisitos según tu perfil
Sin nómina
Es posible si acreditas otros ingresos (pensión, alquileres, facturación como autónomo). La entidad pondrá más peso en el porcentaje de tasación y pedirá un plan de devolución realista.
Con ASNEF u otro fichero de morosidad
Figurar en un fichero no impide la operación en capital privado, pero encarece la TAE y reduce el porcentaje de tasación. Si la deuda que te llevó al fichero es la que quieres cancelar, inclúyela en el destino del préstamo. Más detalle en préstamo con ASNEF y garantía hipotecaria.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedirlo si aún pago la hipoteca?
Sí, siempre que la deuda pendiente sea reducida. El nuevo préstamo se constituye como segunda hipoteca o cancela la primera, y el importe disponible se calcula sobre la tasación menos lo que debes.
¿Hace falta tener nómina?
No necesariamente. Se aceptan pensiones, alquileres o ingresos como autónomo. Lo obligatorio es que la entidad evalúe tu capacidad de pago.
¿Cuánto tarda el proceso?
Depende de la tasación y de la agenda notarial. La ley fija un plazo mínimo de 10 días naturales entre la entrega de la FEIN y la firma, más la visita previa al notario.
¿Qué pasa si no pago?
La vivienda responde de la deuda. Tras los impagos que marca la Ley 5/2019, la entidad puede iniciar la ejecución hipotecaria. Por eso conviene pedir solo el importe que puedas devolver y comparar la TAE con calma.
¿Se puede hipotecar un local o una segunda residencia?
Sí, aunque con porcentajes de tasación algo más bajos que en la vivienda habitual.
En resumen
Para cumplir los requisitos de un préstamo con garantía hipotecaria necesitas ser mayor de edad y residente en España, tener un inmueble en propiedad con poca o ninguna carga, pasar una tasación oficial y demostrar que puedes pagar las cuotas, con o sin nómina. El importe es un porcentaje de la tasación (del 30% al 40% en capital privado, más en banca) y el contrato queda protegido por la Ley 5/2019 cuando la garantía es una vivienda. En un momento en el que, según el Banco de España, los bancos han endurecido el crédito y el coste del dinero ha subido, revisa la TAE, el coste total y tu capacidad de pago antes de firmar.
Pide solo el dinero que necesites y que puedas devolver. Pedir dinero prestado cuesta dinero. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero.
