La diferencia entre préstamo hipotecario y préstamo con garantía hipotecaria está en la finalidad y en el precio: el préstamo hipotecario sirve para comprar la vivienda que se hipoteca, mientras que el préstamo con garantía hipotecaria usa una vivienda que ya es tuya (normalmente pagada) como aval para obtener liquidez con otro fin. En ambos se inscribe una hipoteca y en ambos, si no pagas, puedes perder la casa; pero el segundo suele ser más caro en TAE y de plazo más corto.
La pregunta vuelve a estar de actualidad en octubre de 2026. El Banco Central Europeo subió sus tipos oficiales 25 puntos básicos el 10 de septiembre (facilidad de depósito en el 2,50 % desde el 16 de septiembre, según el Banco de España), el Euríbor a 12 meses cerró septiembre en el 3,247 % de media mensual (frente al 2,954 % de agosto) y arranca octubre por encima del 3,3 %. Antes de hipotecar (o rehipotecar) la vivienda conviene saber qué producto encaja con cada necesidad.
Préstamo hipotecario vs préstamo con garantía hipotecaria: la tabla comparativa
Las TAE de la tabla son las medias de nuevas operaciones de agosto de 2026 (provisionales) del Boletín Estadístico del Banco de España (cuadro 19.6). No hay estadística específica del préstamo con garantía hipotecaria de liquidez: en banca se aproxima a «otros fines»; en capital privado cuesta bastante más.
| Característica | Préstamo hipotecario (compra) | Préstamo con garantía hipotecaria (liquidez) | Préstamo personal |
|---|---|---|---|
| Finalidad | Comprar la vivienda que se hipoteca | Liquidez para otro fin: reforma, deudas, negocio, herencia, Hacienda | Consumo, coche, estudios |
| Garantía | La vivienda que compras | Una vivienda ya tuya, normalmente sin cargas o con poca deuda | Solo tu patrimonio presente y futuro (sin hipoteca) |
| Importe habitual | Hasta el 80 % del valor de tasación | Entre el 20 % y el 50-60 % del valor de tasación | Hasta 30.000-60.000 € según entidad |
| Plazo habitual | 20-30 años | 5-20 años (más corto en capital privado) | 1-8 años |
| TAE media BdE, agosto 2026 (provisional) | 3,10 % (vivienda) | Sin estadística propia; banca ≈ 6,01 % («otros fines»); capital privado, más alto | 8,01 % (consumo) |
| Gastos | Tasación (el resto, a cargo del banco) | Tasación, notaría e inscripción; en capital privado, honorarios de intermediación | Comisión de apertura, si la hay |
| Tiempo de firma | Semanas (tasación, FEIN y acta notarial) | Semanas (misma tramitación notarial) | Días |
| Riesgo principal | Perder la vivienda si dejas de pagar | Perder la vivienda si dejas de pagar | Embargo de nómina y bienes |
Qué es exactamente un préstamo hipotecario
Es el préstamo que financia la compra de un inmueble y que tiene como garantía ese mismo inmueble. El banco presta a largo plazo (hasta 30 años) y al tipo más bajo del mercado porque la garantía es sólida. Puede ser a tipo fijo, variable (referenciado al Euríbor) o mixto. Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario el prestatario solo asume la tasación; notaría, registro y gestoría corren a cargo de la entidad.
Qué es un préstamo con garantía hipotecaria
Es un préstamo de liquidez en el que ofreces como garantía una vivienda que ya posees. No compras nada: el dinero se destina a una reforma, a reunificar deudas, a un negocio, a una herencia o a una deuda con Hacienda. Lo conceden algunos bancos y, sobre todo, prestamistas de capital privado, que valoran más el inmueble que la nómina. Por eso es una vía para autónomos sin nómina o para quien figura en ficheros de morosidad, a cambio de una TAE más alta y de un plazo más corto. En nuestra guía del préstamo con garantía hipotecaria en España explicamos requisitos, importes y costes con detalle.
Un matiz clave: si la garantía es tu vivienda, la ley te protege igual
La Ley 5/2019 se aplica a cualquier préstamo con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial concedido a una persona física, sea un banco o un prestamista privado que actúe de forma profesional. Eso implica FEIN con diez días de antelación, acta notarial previa, tasación homologada y límite a los intereses de demora. Si se saltan estos pasos, desconfía.
Las cinco diferencias que cambian la decisión
1. Finalidad y origen del dinero
En el préstamo hipotecario el dinero va al vendedor de la vivienda; en el préstamo con garantía hipotecaria lo recibes tú para el fin declarado. Si necesitas liquidez, solo existe la segunda opción.
2. Coste: la TAE manda
Compara siempre TAE con TAE, nunca el tipo nominal. Según el Banco de España, la TAE media de las nuevas hipotecas para vivienda en agosto de 2026 fue del 3,10 % y la de los préstamos para «otros fines», del 6,01 %; la del crédito al consumo, del 8,01 %. Un ejemplo con esas medias: 40.000 € a 10 años cuestan unos 444 € al mes al 6,01 % TAE (13.300 € de intereses en total) y unos 486 € al mes al 8,01 % TAE (18.300 € de intereses). Esos 5.000 € de diferencia son el precio de no aportar garantía; el riesgo de perder la casa, el precio de aportarla. Para afinar el cálculo tienes nuestra guía para calcular la cuota de un préstamo.
3. Importe y plazo
El préstamo hipotecario llega hasta el 80 % de la tasación a 30 años. El préstamo con garantía hipotecaria rara vez supera el 50-60 % del valor del inmueble y, en capital privado, el plazo suele ser de 1 a 15 años, a veces con cuotas de solo intereses y una cuota final elevada: lee cómo se amortiza.
4. Gastos de constitución
En la hipoteca de compra el banco asume notaría, registro y gestoría y tú pagas la tasación de la vivienda. En capital privado es habitual que el prestatario cargue con la tasación y con los honorarios del intermediario, que deben constar por escrito. Pide el coste total en TAE, que ya los incluye.
5. Quién lo concede y a quién
Los bancos conceden ambos productos a perfiles con ingresos demostrables y sin incidencias. El capital privado se concentra en el préstamo con garantía hipotecaria y estudia sobre todo el inmueble, como explicamos en préstamo de capital privado: qué es, TAE y riesgos.
Y si ya tienes hipoteca: ampliar, segunda hipoteca o préstamo con garantía
Con el Euríbor en el 3,247 % (septiembre de 2026) frente al 2,172 % de septiembre de 2025, una hipoteca variable con 150.000 € pendientes a 20 años y diferencial del 1 % pasa de unos 845 € a unos 929 € al mes en su revisión anual, 84 € más. Si además necesitas liquidez, tienes tres caminos:
- Novación con ampliación de capital: tu banco amplía la hipoteca actual. Suele ser lo más barato (tipo hipotecario), aunque exige nueva tasación, puede llevar comisión de novación y el capital ampliado tributa por AJD según la comunidad autónoma. Si pasas de variable a fijo, la Ley 5/2019 limita la comisión al 0,15 % los tres primeros años.
- Segunda hipoteca: otro préstamo sobre la misma vivienda, inscrito detrás del primero. Pocos bancos la ofrecen; en capital privado es frecuente y más cara.
- Préstamo con garantía hipotecaria para reunificar: agrupas hipoteca y préstamos en una sola cuota más baja a mayor plazo; baja la cuota, pero suben los intereses totales. Lo analizamos en reunificación de deudas con garantía hipotecaria.
Para importes pequeños devueltos en pocos años, un préstamo personal evita hipotecar la casa: cuándo conviene cada opción.
Preguntas frecuentes
¿Un préstamo con garantía hipotecaria es lo mismo que una hipoteca?
Jurídicamente ambos son préstamos con hipoteca inscrita. La diferencia es la finalidad: la hipoteca financia la compra; el préstamo con garantía hipotecaria usa un inmueble ya tuyo para obtener liquidez, y es más caro.
¿Qué TAE es normal en un préstamo con garantía hipotecaria en 2026?
No hay dato oficial específico. Como referencia, el Banco de España sitúa la TAE media de los préstamos bancarios a hogares para «otros fines» en el 6,01 % en agosto de 2026 (provisional). En capital privado la TAE es claramente superior porque asume más riesgo; pídela siempre por escrito.
¿Qué pasa si no pago un préstamo con garantía hipotecaria?
Lo mismo que con una hipoteca de compra: tras los impagos previstos en la Ley 5/2019 (al menos 12 cuotas o el 3 % del capital en la primera mitad del plazo), el prestamista puede ejecutar la hipoteca y subastar la vivienda.
¿Es mejor ampliar mi hipoteca o pedir un préstamo con garantía hipotecaria?
Si tu banco acepta la novación, suele ser más barata porque mantienes el tipo hipotecario. El préstamo con garantía hipotecaria con otro prestamista tiene sentido cuando el banco dice que no (ingresos irregulares, ASNEF, deuda con Hacienda) o cuando necesitas agrupar varias deudas.
En resumen
- El préstamo hipotecario compra la vivienda que se hipoteca; el préstamo con garantía hipotecaria usa una vivienda tuya para conseguir liquidez.
- El primero es más barato (TAE media del 3,10 % en agosto de 2026, Banco de España) y más largo; el segundo cuesta más y se devuelve antes.
- Con el Euríbor en el 3,247 % en septiembre de 2026 y el BCE en el 2,50 %, cualquier deuda ligada a tu casa merece una simulación con tipos más altos.
- Si hipotecas tu vivienda, la Ley 5/2019 te protege en ambos casos: FEIN, acta notarial y tasación homologada.
- Antes de firmar, compara TAE, gastos y sistema de amortización de al menos tres ofertas; el portal Cliente Bancario del Banco de España publica los tipos medios de referencia.
Pide solo el dinero que necesites y que puedas devolver. Pedir dinero prestado cuesta dinero. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero.
