Una hipoteca inversa da, por regla general, entre el 20 % y el 50 % del valor de tasación de la vivienda: menos cuanto más joven es el titular y más cuanto mayor es su edad, porque la entidad calcula cuántos años prevé estar pagando. Con una vivienda tasada en 250.000 € y un titular de 70 años, las ofertas reales analizadas en España rondan los 75.000 € en un solo pago. Te explicamos cómo se calcula, qué modalidades hay, cuánto cuesta en intereses y por qué la deuda final puede duplicar lo recibido.
Cuánto dinero da una hipoteca inversa: los tres factores que fijan el importe
La hipoteca inversa está regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007: es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre la vivienda, que solo es exigible cuando fallece el titular (o el último beneficiario), y que exige que el solicitante tenga 65 años o más, o bien una dependencia o una discapacidad igual o superior al 33 %. La vivienda debe estar tasada y asegurada contra daños. La ley no fija ningún porcentaje: el importe lo decide cada entidad con tres variables.
1. El valor de tasación de la vivienda
Es la base del cálculo. La entidad encarga una tasación oficial y aplica un porcentaje sobre ese valor, no sobre el precio que tú crees que tiene el piso. Varias entidades exigen en 2026 una tasación mínima de 150.000 € y que la vivienda esté libre de cargas.
2. La edad del titular (y del cónyuge)
A más edad, mayor porcentaje: la entidad estima durante cuántos años acumulará intereses sin cobrar nada y reserva margen para que la deuda final no supere el valor del inmueble. Con dos titulares se toma la edad del más joven, porque la deuda no vence hasta que fallece el último.
3. El tipo de interés y la modalidad de cobro
Los intereses se capitalizan: no se pagan cada mes, sino que se suman a la deuda y generan nuevos intereses. En las ofertas publicadas en España en 2026 se ven tipos fijos en torno al 6,5 % con comisión de apertura del 1,5 % (fuente: Rankia, julio de 2026); en el estudio de ofertas reales de la OCU de octubre de 2022 los tipos iban del 5,5 % al 6 %. Cuanto más alto es el tipo, menos dinero puede adelantar la entidad.
Ejemplos reales: qué porcentaje del valor de la vivienda se recibe
La referencia más transparente que existe en España sigue siendo el análisis de ofertas reales que publicó la OCU en diciembre de 2022, con simulaciones solicitadas a varias entidades en octubre de ese año. Resume bien la escala por edad:
| Perfil | Tasación | Importe en un solo pago | % del valor | Tipo de interés |
|---|---|---|---|---|
| Mujer, 65 años | 140.000 € | 10.470 € + 53 €/mes | 7,5 % | 5,99 % |
| Hombre, 70 años | 250.000 € | 75.300 € | 30,1 % | 5,50 % |
| Hombre, 70 años | 450.000 € | 135.540 € | 30,1 % | 5,50 % |
| Hombre, 85 años | 350.000 € | 138.837 € | 39,7 % | 5,95 % |
La lectura es clara: a los 65 años el capital único es muy pequeño y casi todo se ofrece como renta mensual; a los 70 se roza el 30 % del valor y a partir de los 85 se acerca al 40 %. Las guías especializadas sitúan los 75-80 años entre el 35 % y el 50 %, pero cada entidad aplica su propia tabla.
Modalidades: disposición única, renta temporal o renta vitalicia
La forma de cobrar cambia lo que recibes cada mes y el coste final:
- Disposición única: todo el capital al firmar. Es la que más intereses genera, porque la deuda completa se capitaliza desde el primer día.
- Renta temporal: una mensualidad durante un plazo pactado (15 o 20 años). Es más alta que la vitalicia, pero si vives más allá del plazo dejas de cobrar, aunque la deuda no se exige hasta el fallecimiento.
- Renta vitalicia: parte del capital se destina a un seguro de rentas que paga mientras vivas. La mensualidad es menor y la prima encarece el conjunto.
- Mixta: una cantidad inicial más una renta mensual; la fórmula más habitual en las ofertas analizadas.
Si necesitas liquidez puntual y no una renta, compara con un préstamo para jubilados con vivienda en propiedad, que tiene cuotas pero no capitaliza intereses.
Cuánto cuesta: la deuda final puede duplicar lo recibido
Como los intereses se acumulan y no se amortiza nada, la deuda crece de forma exponencial. Ejemplo ilustrativo e hipotético: vivienda tasada en 250.000 €, titular de 72 años y tipo fijo del 6 % nominal capitalizado, sin comisiones ni seguros:
| Modalidad | Dinero recibido | Deuda a 5 años | Deuda a 10 años | Deuda a 15 años |
|---|---|---|---|---|
| Disposición única de 75.000 € (30 %) | 75.000 € | 100.367 € | 134.314 € | 179.742 € |
| Renta temporal de 400 €/mes durante 15 años | 72.000 € | 28.048 € | 65.879 € | 116.909 € |
En el primer caso, a los 15 años la deuda supera en 104.742 € el dinero recibido: los intereses son más de la mitad del total a devolver. Con renta mensual el efecto es menor porque el dinero se entrega poco a poco y los intereses suponen un 38 % de la deuda final. Asufin ha advertido de este «efecto bola de nieve»: en operaciones largas los intereses capitalizados pueden suponer hasta el 60 % de la deuda final (prensa económica, agosto de 2026). Súmale la comisión de apertura (1.125 € en el ejemplo, al 1,5 %), la tasación, el seguro de hogar y, en la vitalicia, la prima del seguro. Pide siempre la TAE y la deuda proyectada a 5, 10 y 15 años por escrito.
Los costes notariales y registrales sí están bonificados por ley: exención de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, honorarios notariales de «documento sin cuantía» y registrales con reducción del 90 %. Más detalle en nuestra guía sobre hipoteca inversa y fiscalidad.
Qué pasa con la deuda al fallecer: lo que heredan los hijos
Al fallecer el titular (o el último beneficiario), los herederos tienen el plazo del contrato —en las ofertas de 2026 suele ser de 12 meses— para pagar la deuda y quedarse con la vivienda, venderla y saldar lo pendiente, o no aceptar la herencia. La Ley 41/2007 los protege: si no pagan, la entidad «sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia», nunca con su patrimonio personal, y la cancelación por los herederos no puede llevar compensación. Por eso conviene dejar margen: si la deuda proyectada a 15 o 20 años se acerca al valor del inmueble, la familia recuperará poco o nada. Las sentencias del Tribunal Supremo de julio de 2026 han reforzado los deberes de transparencia en este producto.
Un producto que no despega: 205 operaciones en 2026
Pese al enorme patrimonio inmobiliario de los mayores de 65 años, la hipoteca inversa sigue siendo residual, según los datos del Consejo General del Notariado recogidos por la prensa en agosto de 2026:
| Año | Hipotecas inversas autorizadas |
|---|---|
| 2009 (récord histórico) | 780 |
| 2023 | 409 |
| 2024 | 306 |
| 2025 | 499 |
| 2026 (hasta agosto) | 205 |
El Banco de España reunió este verano a bancos, aseguradoras, consumidores, asesores y notarios para entender por qué no arranca, y el sector ha pedido un código de buenas prácticas. Mientras tanto, la mejor protección es entender el cálculo antes de firmar: consulta nuestra guía de la hipoteca inversa en 2026 y sus ventajas y desventajas.
Cómo conseguir que te den más dinero por tu hipoteca inversa
- Compara al menos tres simulaciones por escrito con la misma tasación y modalidad: las diferencias entre entidades son grandes.
- Elige bien la modalidad: si no necesitas todo el dinero ahora, la renta temporal o la mixta reducen mucho los intereses acumulados.
- Usa el asesoramiento independiente que exige la ley y la información del Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
- Valora alternativas: nuda propiedad o un préstamo con garantía hipotecaria clásico pueden dar más dinero neto según el caso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero dan por una hipoteca inversa con 70 años?
En las ofertas reales analizadas por la OCU, a los 70 años el capital en un solo pago rondaba el 30 % de la tasación: unos 75.000 € para una vivienda de 250.000 €.
¿Y con 65 años?
Es la edad mínima legal y la que menos da: en los ejemplos reales el capital inicial apenas llegaba al 7-8 % del valor y el resto se ofrecía como renta mensual reducida.
¿Se puede recibir el 100 % del valor de la vivienda?
No. La entidad reserva margen para que la deuda final, con los intereses capitalizados, no supere el valor del inmueble; por eso los porcentajes van del 20 % al 50 %.
¿Hay que pagar algo cada mes?
No. El titular no paga cuotas ni intereses; todo se acumula en la deuda que se liquida al fallecimiento. Sí sigue pagando IBI, comunidad y seguro de hogar.
¿Tributa en el IRPF el dinero de la hipoteca inversa?
Las cantidades recibidas son disposiciones de un préstamo, no renta, y no tributan en el IRPF. La renta vitalicia contratada con un seguro sí tiene su propio tratamiento fiscal.
En resumen
Una hipoteca inversa da entre el 20 % y el 50 % del valor de tasación según la edad: alrededor del 30 % a los 70 años y cerca del 40 % a partir de los 85. El importe depende de la tasación, la edad del titular más joven y el tipo de interés, que se capitaliza y puede hacer que la deuda final duplique lo recibido en 15 años. Compara simulaciones con la TAE y la deuda proyectada, elige la modalidad que menos intereses acumule y recuerda que tus herederos solo responden con los bienes de la herencia.
Pide solo el dinero que necesites y que puedas devolver. Pedir dinero prestado cuesta dinero. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero.
