Un préstamo de capital privado es un préstamo concedido por un inversor, una empresa o un fondo que no es un banco, casi siempre con una vivienda u otro inmueble como garantía hipotecaria. Se contrata ante notario, está sujeto a la Ley 5/2019 cuando el prestatario es un particular y su coste, medido en TAE, suele ser claramente superior al de un préstamo bancario. Esta guía explica qué es, qué exige, cuánto cuesta y cuándo tiene sentido en el otoño de 2026, con el Euríbor en máximos del año y la banca endureciendo el crédito.
Qué es un préstamo de capital privado y en qué se diferencia del banco
El dinero no sale de una entidad de crédito, sino de un prestamista privado: una persona con patrimonio, una sociedad especializada o un fondo. Sus rasgos principales:
- Garantía real. Casi siempre es un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda, un local o un terreno con poca o ninguna deuda.
- Criterio de concesión. Pesa sobre todo el valor del inmueble; la nómina o un fichero de morosidad cuentan menos, aunque la ley obliga a evaluar la solvencia.
- Coste y plazo. Interés y comisiones más altos que en la banca, plazos más cortos (de 1 a 15 años) e importes limitados por la tasación.
Capital privado frente a banco: comparativa
| Aspecto | Préstamo bancario | Préstamo de capital privado |
|---|---|---|
| Quién presta | Entidad de crédito supervisada por el Banco de España | Inversor, sociedad o fondo; si presta a particulares con garantía sobre vivienda debe estar inscrito como prestamista inmobiliario |
| Qué analiza | Ingresos, endeudamiento, ficheros de morosidad e inmueble | Sobre todo el inmueble (valor, cargas, ubicación); la solvencia también debe evaluarse |
| Porcentaje sobre tasación | Hasta el 80 % en hipotecas de compra | Habitualmente entre el 40 % y el 50 % del valor de tasación |
| Coste (TAE) | Crédito al consumo en España: 7,33 % TAE de media en noviembre de 2025 (Banco de España) | Sin estadística oficial; en la práctica, tipos de dos dígitos más comisiones de apertura e intermediación |
| Plazo | Hasta 30 años en hipotecas; hasta 8-10 en personales | Normalmente de 1 a 15 años, a veces con carencia |
Por qué crece la demanda en octubre de 2026
Tres datos explican el auge de los préstamos de capital privado con garantía hipotecaria:
- El Euríbor está en máximos del año. Septiembre cerró con una media del 3,247 %, la más alta en dos años, y la media provisional de octubre subía al 3,310 % a 6 de octubre de 2026.
- El BCE ha subido tipos dos veces en 2026. El 10 de septiembre elevó la facilidad de depósito al 2,50 % (operaciones principales al 2,65 % y facilidad marginal al 2,90 %), con efecto desde el 16 de septiembre, y la inflación de la zona del euro repuntó al 3,8 % en septiembre según el dato adelantado de Eurostat. La próxima reunión es el 29 de octubre.
- La banca endurece el crédito. Según la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España (21 de julio de 2026), la oferta se contrajo en el segundo trimestre y los bancos preveían endurecerla más en el tercero; en consumo, vía subidas de tipos. En la zona del euro, el tipo de los nuevos créditos al consumo alcanzó el 7,60 % en julio de 2026 (BCE, 2 de septiembre).
Cuando el banco dice que no, el capital privado aparece como alternativa; antes conviene entender su coste real (ver cómo afecta la subida de tipos del BCE a tu préstamo).
Requisitos de un préstamo de capital privado
- Un inmueble en propiedad, libre de cargas o con una hipoteca muy amortizada; si hay cargas, suelen cancelarse con el propio préstamo.
- Tasación oficial por una sociedad homologada por el Banco de España; el importe se calcula sobre ese valor (ver tasación de vivienda para préstamo).
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Documentación de ingresos y deudas. Se admiten perfiles sin nómina o con incidencias en ficheros, pero la Ley 5/2019 obliga a evaluar la capacidad de pago (ver préstamo con ASNEF y garantía hipotecaria).
- Finalidad explicada: liquidez para un negocio, unificar deudas, pagar a Hacienda, una herencia o evitar una subasta.
Cuánto cuesta: TAE, comisiones y un ejemplo con números
No hay estadística oficial del coste del capital privado. La referencia bancaria sí es pública: el Banco de España situó la TAE media de los nuevos créditos al consumo en el 7,33 % en noviembre de 2025. Un préstamo privado se mueve, en general, muy por encima, y además suma:
- Comisión de apertura y, si hay intermediario, honorarios de intermediación, siempre por escrito antes de firmar.
- Tasación, notaría, registro y gestoría. En préstamos a consumidores sobre vivienda, la Ley 5/2019 asigna la tasación al prestatario y la notaría, el registro y la gestoría al prestamista.
Ejemplo ilustrativo (no es una oferta): préstamo de 60.000 € a 10 años con un tipo de interés nominal del 12 % y una comisión de apertura del 5 % (3.000 €) descontada al inicio. La cuota mensual sería de 860,83 €, el total de intereses de 43.299 € y la TAE, solo con esa comisión, se iría al 14,1 %. Con el mismo capital al 7,33 % TAE la cuota bajaría a unos 700 € y los intereses a unos 24.000 €: por eso este producto debe ser una solución puntual. Para comparar ofertas usa siempre la TAE, como explicamos en qué es la TAE.
Ley 5/2019 e intermediarios: cómo saber si un prestamista es legal
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario se aplica a cualquier préstamo con garantía hipotecaria sobre un inmueble residencial cuando el prestatario, el avalista o el garante es una persona física, sea quien sea el prestamista. Lo que te protege:
- Registro obligatorio. Los prestamistas inmobiliarios y los intermediarios de crédito inmobiliario deben estar inscritos en el registro del Banco de España o en el de su comunidad autónoma. Puedes comprobarlo en los registros de entidades del Banco de España.
- Información previa. Debes recibir la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE con las cláusulas sensibles al menos 10 días naturales antes de firmar.
- Acta notarial previa y gratuita. El notario comprueba, antes de la escritura, que has entendido la carga económica y jurídica del préstamo.
- Evaluación de solvencia obligatoria.
- Límites en caso de impago: interés de demora como máximo el ordinario más tres puntos y vencimiento anticipado solo tras un mínimo de cuotas impagadas.
Además, la Ley de Represión de la Usura de 1908 permite anular un préstamo con un interés notablemente superior al normal del dinero. Texto completo de la Ley 5/2019 en el BOE.
Señales de alarma antes de firmar
- Te piden dinero por adelantado para «estudiar» la operación.
- Prestamista o intermediario no aparecen en ningún registro oficial.
- No te entregan la FEIN con la TAE, te presionan para firmar sin los 10 días de reflexión o el contrato incluye una opción de compra del inmueble.
Cuándo tiene sentido y cuándo no
Puede tener sentido si resuelve un problema concreto y temporal con una salida clara: levantar un embargo antes de una subasta, pagar una deuda con Hacienda con recargos, cubrir los impuestos de una herencia hasta vender, o reunificar deudas con garantía hipotecaria sustituyendo tarjetas y microcréditos con TAE más altas.
No tiene sentido sin un plan realista para devolverlo o refinanciarlo con un banco, si la cuota supera lo que puedes pagar o si el objetivo es gasto corriente. Si dejas de pagar, puedes perder la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir un préstamo de capital privado sin nómina?
Sí, con un inmueble en propiedad y otros ingresos acreditables (alquileres, actividad como autónomo, pensión); la capacidad de pago se evalúa igualmente.
¿Y estando en ASNEF o RAI?
Es posible porque la garantía es el inmueble, pero el coste suele ser mayor y la deuda del fichero debería cancelarse con el nuevo préstamo.
¿Cuánto dinero dan sobre el valor de la vivienda?
Habitualmente entre el 40 % y el 50 % del valor de tasación, descontando las cargas que haya que cancelar.
¿El préstamo de capital privado es legal en España?
Sí, si prestamista e intermediario están registrados y cumplen la Ley 5/2019 y la Ley de Usura. Comprueba el registro del Banco de España antes de firmar.
¿Qué pasa si no puedo pagar?
El prestamista puede ejecutar la hipoteca y el inmueble acabar en subasta; antes, negocia una refinanciación o una venta ordenada.
En resumen
El préstamo de capital privado es una herramienta de liquidez para propietarios que la banca no atiende, más demandada con el Euríbor al alza y el crédito bancario restrictivo de octubre de 2026. Es legal y está regulado, pero es caro: compara la TAE, exige la FEIN, comprueba el registro del Banco de España y firma solo con un plan para devolverlo.
Pide solo el dinero que necesites y que puedas devolver. Pedir dinero prestado cuesta dinero. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero.
