La hipoteca inversa no tributa en el IRPF: el dinero que recibes, en un pago único o como renta mensual, no se considera renta según la disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 del IRPF, siempre que tengas 65 años o más (o dependencia severa o gran dependencia) y la operación se formalice sobre tu vivienda habitual con una entidad autorizada. Pero la fiscalidad de la hipoteca inversa no acaba en la renta: también cuentan el AJD al firmar, la renta vitalicia asegurada si la contratas y lo que pagarán tus herederos en sucesiones y plusvalía municipal. Lo repasamos impuesto por impuesto, con la normativa vigente a 27 de octubre de 2026.
Hipoteca inversa e IRPF: por qué no se declara
La clave es la naturaleza jurídica del producto. Una hipoteca inversa es un préstamo o crédito con garantía sobre la vivienda habitual, regulado en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007. Lo que te entrega la entidad son disposiciones de un préstamo, no un ingreso, y por eso la Ley del IRPF (disposición adicional decimoquinta) dice expresamente que no tienen la consideración de renta.
Requisitos para que la hipoteca inversa esté libre de IRPF
- Tener 65 años o más, o dependencia severa o gran dependencia (la Ley 41/2007 admite también una discapacidad igual o superior al 33 %).
- Que la garantía sea tu vivienda habitual, tasada y asegurada.
- Que la conceda una entidad de crédito o aseguradora autorizada en España conforme a la regulación de la hipoteca inversa.
Si se cumplen, da igual que cobres una disposición única o una renta temporal: no se declara ni como rendimiento del trabajo, ni del capital, ni como ganancia patrimonial. Cuánto dinero da el producto según edad y valor de la casa lo explicamos en hipoteca inversa 2026: cuánto te dan.
Impuestos al firmar: AJD, notaría y registro
La Ley 41/2007 reconoce ventajas fiscales al formalizar:
- Las escrituras de constitución, subrogación, novación y cancelación están exentas de la cuota gradual de actos jurídicos documentados (AJD), el impuesto que grava las escrituras de préstamo hipotecario.
- Los honorarios notariales se calculan como documento sin cuantía y los registrales llevan una reducción del 90 % sobre el arancel de inscripciones.
Sí pagarás los gastos habituales de un préstamo con garantía hipotecaria (tasación, comisión de apertura si la hay) y, sobre todo, los intereses que se acumulan. Para comparar ofertas fíjate siempre en la TAE y pide una simulación de la deuda a 10, 15 y 20 años.
La renta vitalicia asegurada sí tributa
Muchas hipotecas inversas se combinan con un seguro de renta vitalicia diferida para seguir cobrando si el titular vive más de lo previsto. Aquí cambia la fiscalidad: las rentas del seguro son rendimiento del capital mobiliario, aunque solo tributa un porcentaje de cada renta, fijado según la edad al constituirla (artículo 25.3 de la Ley del IRPF).
| Edad al constituir la renta vitalicia | Parte de la renta que tributa | Parte exenta |
|---|---|---|
| 60 a 65 años | 24 % | 76 % |
| 66 a 69 años | 20 % | 80 % |
| 70 años o más | 8 % | 92 % |
Ejemplo ilustrativo e hipotético (cálculo propio): quien constituye la renta a los 72 años y cobra 600 euros al mes integra en la base del ahorro solo 48 euros mensuales (576 al año). Al tipo del 19 % del primer tramo del ahorro, el impuesto sería de unos 109 euros al año. Es una carga pequeña, pero existe, a diferencia de la renta temporal, que no tributa.
Hipoteca inversa y herederos: impuesto de sucesiones
Al fallecer el titular (o el último beneficiario, si así se pactó), los herederos reciben la vivienda con la deuda acumulada y pueden pagarla, refinanciarla o vender la casa para cancelarla. En el impuesto de sucesiones la deuda pendiente es deducible: se tributa por el valor neto de la vivienda, es decir, su valor a efectos del impuesto menos el capital y los intereses acumulados.
| Valor de la vivienda | Deuda acumulada | Valor neto que entra en la herencia |
|---|---|---|
| 250.000 € | 90.000 € | 160.000 € |
| 300.000 € | 150.000 € | 150.000 € |
| 350.000 € | 210.000 € | 140.000 € |
Sobre ese valor neto se aplican las reducciones y bonificaciones. La norma estatal prevé una reducción del 95 % por la vivienda habitual del fallecido, con un límite de 122.606,47 euros por heredero, para cónyuge, descendientes y ascendientes que mantengan la vivienda 10 años; muchas comunidades autónomas la mejoran y añaden bonificaciones en cuota de hasta el 99 % para hijos y cónyuges. Con 150.000 euros de valor neto y un único hijo heredero, la reducción estatal dejaría la base en 27.393,53 euros antes de las reducciones por parentesco y las bonificaciones autonómicas. Si el impuesto hay que pagarlo antes de poder vender la casa, en préstamo para pagar el impuesto de sucesiones explicamos las opciones.
Qué pasa si los herederos no quieren pagar la deuda
La Ley 41/2007 limita el recobro del acreedor a los bienes de la herencia: la entidad no puede ir contra el patrimonio personal de los hijos, y estos pueden cancelar la deuda sin compensación alguna. Desde julio de 2026 cuentan además con las sentencias 1190/2026 y 1317/2026 del Tribunal Supremo, que anularon por falta de transparencia los intereses de dos hipotecas inversas. Lo analizamos en qué cambia tras las sentencias del Supremo.
Plusvalía municipal: cuándo se paga
La plusvalía municipal solo se devenga cuando hay transmisión del inmueble. Por tanto:
- En vida del titular no se paga: firmar no transmite la vivienda.
- Al heredar sí: la herencia genera plusvalía, que liquidan los herederos. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 no se paga si se acredita que no hubo incremento de valor, y puede elegirse el método de cálculo más favorable.
- Cancelar la hipoteca inversa no genera plusvalía; una venta posterior por los herederos, sí.
Comparativa fiscal: hipoteca inversa frente a otras formas de obtener liquidez
Para un mayor de 65 años con vivienda en propiedad, la hipoteca inversa compite con vender la casa, vender la nuda propiedad o pedir un préstamo con garantía hipotecaria. Así tributa cada opción, en líneas generales:
| Opción | IRPF del titular | Plusvalía municipal | Qué pasa con la vivienda |
|---|---|---|---|
| Hipoteca inversa | No tributa (salvo la renta vitalicia asegurada) | No en vida; sí al heredar | Sigue siendo tuya; los herederos reciben casa y deuda |
| Venta de la vivienda habitual | Ganancia exenta por ser mayor de 65 años | Sí, la paga el vendedor | Dejas de ser propietario |
| Venta de la nuda propiedad | Ganancia exenta si es tu vivienda habitual | Sí, con exención para mayores de 65 en su vivienda habitual | Conservas el usufructo vitalicio |
| Préstamo con garantía hipotecaria | No tributa (es un préstamo) | No | Sigue siendo tuya, pero pagas cuotas en vida |
Si puedes atender una cuota, en préstamos para jubilados con vivienda en propiedad comparamos esa alternativa, y en ventajas y desventajas de la hipoteca inversa repasamos el resto de factores. La ventaja fiscal no debe tapar el coste real: con un 5 % fijo capitalizado anualmente, 90.000 euros dispuestos se convierten en unos 187.000 euros de deuda a los 15 años (ejemplo ilustrativo, sin comisiones ni seguros).
Preguntas frecuentes
¿Hay que declarar la hipoteca inversa en la renta?
No. Las cantidades recibidas no se consideran renta en el IRPF si tienes 65 años o más (o dependencia severa o gran dependencia), es tu vivienda habitual y la concede una entidad autorizada.
¿Tributa la renta vitalicia asociada a la hipoteca inversa?
Sí, como rendimiento del capital mobiliario, pero solo una parte: el 8 % de cada renta si la constituyes con 70 años o más, el 20 % entre 66 y 69 y el 24 % entre 60 y 65.
¿Pagan los herederos impuesto de sucesiones por la hipoteca inversa?
Tributan por el valor neto (vivienda menos deuda), con la reducción por vivienda habitual y las bonificaciones de cada comunidad autónoma.
¿Se paga plusvalía municipal al firmar una hipoteca inversa?
No, porque no hay transmisión. Se devenga cuando los herederos reciben la vivienda, y no se paga si no hubo incremento de valor.
En resumen
- La hipoteca inversa no tributa en el IRPF si tienes 65 años o más, es tu vivienda habitual y la concede una entidad autorizada.
- Al firmar, la escritura está exenta de AJD y los aranceles notariales y registrales son reducidos.
- La renta vitalicia asegurada sí tributa, aunque solo por el 8 % a partir de los 70 años.
- Los herederos tributan en sucesiones por el valor neto (vivienda menos deuda) y pagan plusvalía por la herencia, no por la hipoteca.
- Compara siempre la TAE y la evolución de la deuda: la ventaja fiscal no compensa un producto caro.
Pide solo el dinero que necesites y que puedas devolver. Pedir dinero prestado cuesta dinero. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero.
