La hipoteca inversa es un préstamo pensado para mayores de 65 años que permite convertir el valor de la vivienda habitual en dinero —de una sola vez o como renta mensual— sin dejar de vivir en ella y sin tener que devolver nada en vida. En 2026 vuelve a estar de actualidad: el Banco de España ha reunido al sector para impulsarla y algunas entidades han empezado a comercializarla, pero conviene entender bien cuánto dinero da, qué requisitos tiene y cómo afecta a los herederos antes de decidir.
Qué es la hipoteca inversa y cómo funciona
La hipoteca inversa es un crédito con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual dirigido a personas mayores. A diferencia de una hipoteca normal, el titular no paga cuotas: recibe dinero de la entidad y la deuda se va acumulando con sus intereses. El propietario conserva la titularidad y sigue viviendo en su casa.
El dinero puede cobrarse de tres formas: en un único pago, como renta mensual durante un plazo determinado o de forma vitalicia (habitualmente combinada con un seguro de renta). La deuda no se cancela hasta el fallecimiento del titular, momento en el que entran en juego los herederos, como veremos más abajo.
Cuánto dinero da una hipoteca inversa
El importe máximo se calcula como un porcentaje del valor de tasación de la vivienda, y ese porcentaje sube con la edad del solicitante: cuanto mayor es la persona, mayor es el capital al que puede acceder, porque la esperanza de vida estimada es menor.
Estos son rangos orientativos que suelen publicar los comparadores del sector; el porcentaje real depende de cada entidad, del tipo de disposición y de la tasación:
| Edad del solicitante | % orientativo sobre la tasación |
|---|---|
| 65 años | en torno al 20-26 % |
| 70 años | en torno al 26-33 % |
| 75 años | en torno al 33-40 % |
| 80 años o más | en torno al 40-48 % |
Por ejemplo, sobre una vivienda tasada en 250.000 euros, una persona de 75 años podría acceder a un capital orientativo de entre 82.000 y 100.000 euros. Recuerda que se trata de una deuda: sobre las cantidades dispuestas se aplican intereses, por lo que conviene comparar siempre la TAE y los gastos asociados (tasación, notaría, seguros) antes de firmar.
Requisitos de la hipoteca inversa en 2026
La hipoteca inversa está regulada en España por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Sus requisitos principales son:
- Tener 65 años o más, o estar afectado por dependencia severa o gran dependencia.
- Que el inmueble sea la vivienda habitual del solicitante y esté tasado por una sociedad autorizada.
- Recibir asesoramiento independiente: la ley obliga a las entidades a informar de los riesgos y de la situación financiera del solicitante antes de contratar.
Es recomendable acudir a la contratación acompañado de la familia o de los futuros herederos, ya que la decisión les afecta directamente.
Fiscalidad: cómo tributa la hipoteca inversa en el IRPF
Una de sus ventajas fiscales es clara: según la Agencia Tributaria, las cantidades percibidas mediante disposiciones de la hipoteca inversa por personas mayores de 65 años no tributan en el IRPF. El motivo es que no se consideran renta, sino la disposición de un préstamo. Aun así, conviene revisar cada caso concreto, porque los productos vinculados (como una renta vitalicia asegurada) pueden tener su propio tratamiento.
Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa
Antes de decidir, conviene sopesar las dos caras del producto:
Ventajas
- Permite obtener liquidez sin vender ni abandonar la vivienda.
- No hay cuotas mensuales que pagar en vida del titular.
- Las cantidades percibidas no tributan en el IRPF.
Desventajas
- Es una deuda que crece con los intereses acumulados y reduce la herencia.
- Los gastos de constitución (tasación, notaría, seguros) pueden ser elevados; por eso hay que fijarse en la TAE.
- El capital disponible suele ser inferior al valor de mercado de la vivienda.
Qué pasa con los herederos
Al fallecer el titular, los herederos heredan la vivienda y también la deuda acumulada. Tienen varias opciones: pagar el préstamo (con ahorros o con una hipoteca nueva) y quedarse con la casa, vender el inmueble para saldar la deuda y conservar el sobrante, o dejar que la entidad ejecute la garantía. La normativa española da a los herederos un plazo para decidir, por lo que no pierden automáticamente la vivienda.
La hipoteca inversa en España: por qué apenas despega
Pese a su potencial, sigue siendo un producto minoritario. Según datos del Consejo General del Notariado recogidos por la prensa económica, en lo que va de 2026 se han autorizado en torno a 205 hipotecas inversas en toda España. Por eso el Banco de España reunió en agosto de 2026 a bancos, aseguradoras, notarios y asociaciones de consumidores para analizar por qué no despega, en un contexto en el que los mayores de 65 años acumulan un patrimonio inmobiliario muy elevado. Además, alguna entidad de gran tamaño ha anunciado que empezará a comercializarla en 2026, enfocada sobre todo a viviendas de alto valor en zonas con liquidez. Se trata de datos provisionales del ejercicio en curso.
Alternativas a la hipoteca inversa
La hipoteca inversa no es la única vía para obtener liquidez con la vivienda. Otras opciones son el préstamo con garantía hipotecaria, que sí tiene cuotas pero mantiene intacta la propiedad, o las fórmulas para complementar la jubilación con la vivienda sin hipotecarse. Si dudas entre pedir un préstamo personal o usar la casa como garantía, te ayudará esta comparativa sobre préstamo personal o vivienda como garantía. Y para comparar bien cualquier oferta, revisa siempre la diferencia entre TAE y TIN.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca inversa
¿A partir de qué edad se puede pedir una hipoteca inversa?
A partir de los 65 años, o antes en situaciones de dependencia severa o gran dependencia, según la Ley 41/2007.
¿Puedo perder mi casa con una hipoteca inversa?
No. El titular conserva la propiedad y sigue viviendo en la vivienda. La deuda se liquida tras el fallecimiento, cuando los herederos deciden qué hacer.
¿La hipoteca inversa paga impuestos?
Las cantidades percibidas por el titular mayor de 65 años no tributan en el IRPF, según la Agencia Tributaria, porque son la disposición de un préstamo y no una renta.
¿Cuánto dinero puedo obtener?
Un porcentaje del valor de tasación que crece con la edad; orientativamente entre el 20 % y el 48 %. El importe exacto depende de la entidad y de la tasación.
¿Qué deben hacer los herederos?
Pueden pagar la deuda y quedarse la vivienda, venderla para saldarla y conservar el sobrante, o dejar que la entidad ejecute la garantía. Disponen de un plazo para decidir.
En resumen
La hipoteca inversa es una herramienta para que los mayores de 65 años obtengan liquidez con su vivienda sin dejar de vivir en ella, con la ventaja de no tributar en el IRPF y el inconveniente de generar una deuda que reduce la herencia. Cuánto dinero da depende de la edad y de la tasación. En 2026 gana visibilidad por el impulso del Banco de España y la entrada de nuevas entidades, aunque sigue siendo minoritaria. Antes de contratar, compara la TAE, revisa los gastos y consulta con un asesor independiente y con tu familia. Para más información oficial puedes consultar la ficha de la Agencia Tributaria sobre la hipoteca inversa y el texto de la Ley 41/2007 en el BOE.
Pide solo el dinero que necesites y que puedas devolver. Pedir dinero prestado cuesta dinero. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero.
